Dans cet article seront comparés les avantages fiscaux tirés de la location nue à ceux tirés de la location meublée.
Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Sont considérés comme loueurs meublés professionnels (LMP) :
Les propriétaires dont les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €
Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
En meublant votre bien locatif, vous bénéficiez d'une optimisation fiscale :
Possibilité de profiter du régime micro-BIC : abattement de 50% sur les recettes si ces dernières ne dépassent pas 72 600 € (prestations de service). L’imposition ne se fera donc que sur la moitié de vos recettes !
Ou bénéficier du régime réel : Outre les taxes, charges, travaux… vous pouvez également déduire vos intérêts d’emprunt. Et avec Mobimmo, votre pack peut être inclus dans le prêt immobilier !
Les revenus des locations meublées non professionnelle (LMNP), déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux (17.20 %).
A noter : le régime réel vous offre la possibilité d’amortir les frais liés à l'ameublement.
LA FISCALITÉ EN LOCATION NUE
Lorsque vous louez un bien immobilier, tout comme l’imposition sur les revenus, deux formes d’impositions s’offrent à vous : le forfait ou le réel.
En location nue, vos revenus sont considérés comme des revenus fonciers.
Vous pouvez alors opter pour le régime par défaut : le micro-foncier (forfait). Ce dernier vous offre un abattement sur vos loyers imposable de 30% dans la limite de 15 000 € de loyers encaissés par an.
Au régime réel de la location nue vous pouvez déduire une partie de vos charges réelles des revenus locatifs :
Les frais de gestion, de garde et de procédure
Les dépenses d’entretien et de réparation
Les dépenses d’amélioration
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
Les provisions pour charges de copropriété
Les primes d’assurances
Les impôts et taxes
Les intérêts d’emprunt.
LA FISCALITÉ EN LOCATION MEUBLEE
En location meublée, vos revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes alors considéré comme un loueur en meublé professionnel ou non professionnel.
Vous pouvez opter pour le régime par défaut, le micro-BIC (forfait), qui vous offre un abattement sur vos loyers imposable de 50 % dans la limite de 72 600 €, voir 71% en location meublée de tourisme ou chambre d’hôte avec un plafond de 176 200 €.
Au régime réel, vous pouvez amortir une partie de vos charges réelles et déduire une autre partie des revenus locatifs :
Les dépenses d’entretien et de réparation. Au-delà de 500 € des travaux, la dépense ne sera pas déduite mais amortie.
Les taxes et impôts locaux (CFE, taxe foncière, d’habitation : en location saisonnière c’est vous qui en supportez la charge, contrairement à la location à usage d’habitation principale où c’est le locataire qui la paie)
Les frais de gestion (frais de comptabilité, polices d’assurances relatives au bien loué, frais de gestion tels que les charges de syndic de copropriété, frais de conciergerie, factures de téléphone, d’électricité, d’eau, de gaz, frais de publicité…)
Les intérêts d’emprunts contractés pour l’achat du bien ou à l’occasion de travaux d’amélioration, d’ameublement, ainsi que l’assurance emprunteur.
En plus de ces déductions, vous pouvez amortir :
Les travaux d’amélioration
Le bien et ses composants (Terrain, aménagement intérieur, gros œuvre)
Les dépenses d’entretien et de réparation au-delà de 500 €.
Les principales différences entre un LMNP et LMP s'entendent sur plusieurs points :
Imputation du déficit foncier (sans limite pour un loueur meublé professionnel),
Régime applicable aux plus-values, transmission par donation ou succession (régime de droit commun pour les loueurs meublés non professionnels),
Impôt sur la fortune immobilière (imposable pour les loueurs meublés non professionnels, exonéré dans certains cas pour les loueurs meublés professionnels).
Le régime de la location meublée présente donc des avantages importants face au régime de la location nue. Pensez tout de même à prendre contact avec un comptable / expert comptable pour vous guider dans le choix de régime en fonction de votre situation personnelle.
Vous pouvez également contacter notre équipe Mobimmo qui peut vous guider dans la limite de ses compétences.