La difficulté d'emprunt en 2022.

Dernière mise à jour : 24 juin

En France, l’investissement dans l’immobilier pourrait être qualifié de culturel.

La Banque de France a abaissé ce mardi 21 juin sa prévision pour la croissance française à 2,3 % en 2022 et relevé sa prévision d’inflation à 5,6 %.

Il est alors estimé une perte d’environ 1 % du pouvoir d’achat pour les ménages.


Nous avons alors décidé de nous intéresser aux sujets des taux d'intérêts (qui découlent en partie de l'inflation) et des conditions d'obtention de prêt.


L’augmentation des taux d’intérêts provoquée par l'inflation

Début avril, la Réserve fédérale américaine (FED) avait annoncé qu’elle allait réduire l'émission monétaire dans l’objectif d’enrayer l’inflation aux États-Unis.


La Banque centrale européenne (BCE) doit alors jongler entre la hausse du prix des matières premières provoquée par la guerre en Ukraine et le maintien de l’économie de la zone euro. Le conseil des gouverneurs a donc décidé de progressivement fermer le robinet monétaire à compter de juin 2022.

Christine LAGARDE avait ajouté une remontée des taux et une fin des taux négatifs pour septembre ainsi qu’une remontée des taux d’intérêts pour « calmer la demande si cela ne suffit pas à calmer l’inflation ».


Si cette remontée a lieu, elle sera toutefois limitée car les banques seront freinées par les prix élevés des logements anciens, notamment en région parisienne.

Le coût du crédit immobilier devrait rester abordable en 2022, sur l’effet de la volonté des banques de maintenir l’activité économique.


Les conditions d’obtention de prêt

Suite à la crise sanitaire, les banques avaient resserré leurs conditions d’octrois, rendant plus difficile l’obtention d’un prêt pour les primo-accédants sans apport personnel mais aussi les seniors et les investisseurs endettés au-delà de 33 %.


Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui est l’organisme régulant les banques, avait soumis des recommandations en 2019 qui sont devenues au 1er janvier 2022, des obligations.


Désormais, les banques sont dans l’obligation de respecter des nouveaux critères pour accorder des crédits immobiliers :

· taux d'endettement maximum de 35 %, assurance incluse ;

· durée d’emprunt limitée qui ne peut excéder 25 ans ;

· possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers : Ces exceptions doivent concerner des 30 % primo-accédants, dont 80 % pour l’achat d’une résidence principale.


L’inflation se retrouve dans les coûts de production des logements neufs, et pour cause, les prix des matériaux et donc des matières premières sont en hausse.


Cependant, 1 % des coûts de la construction engendre également une augmentation de 1 % de l’ensemble des prix immobiliers.


Toutefois, si les salaires augmentent proportionnellement à l’inflation, nous observerons une augmentation du pouvoir d’achat par endettement.


La mise à jour de l’Indice de Revalorisation des Loyers (IRL), qui est calculé par l’Insee sur la base des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), engendra alors une augmentation des loyers.


Pour résumer,


Avec une inflation de 5,6 % en juin et des taux d’emprunt d’État à 1,6 %, il est probable que la hausse des taux se poursuive dans les prochaines semaines.

Les décisions de la BCE seront également à suivre de près puisqu’elles influeront sur les taux de la production de crédits.


Il faut également prendre en considération la fixation du taux d'un prêt bancaire, déterminé tous les trimestres par la Banque de France. Ce dernier protège les emprunteurs d'éventuels abus en fixant un taux maximal légal qui doit être respecté par les établissements de crédit.


Pour les prêts immobiliers à taux fixe le taux d’usure est fixé à 2,56 % s’ils durent moins de 10 ans, à 2,57 % si leur durée va de 10 à 20 ans et à 2,67 % au-delà de 20 ans. Pour les prêts immobiliers à taux variable, il concerne le capital restant, le taux d’usure est de 2,52 %.


Ces dernières heures, il avait été annoncé que Bercy donnait son feu vert à une refonte de ce calcul du taux d'usure applicable au 1er juillet 2022.

Une annonce sur ce sujet est attendue d'ici la fin de la semaine.

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