La location meublée sous le statut de la SCI

Investir dans la location meublée en SCI afin de transmettre son patrimoine tout en bénéficiant des avantages fiscaux qu'offrent le statut de louer meublé non professionnel (LMNP)... Vous y avez déjà pensé ? Nous avons rédigé cet article pour répondre à vos questions !


La société civile immobilière (SCI)


Une société civile immobilière (SCI) est « une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport ».


Cette dernière, comme toute société, dispose de statuts régissant son fonctionnement. La rédaction des statuts reste une étape importante lors de la création de la SCI.


Les associés d’une société civile immobilière doivent obligatoirement désigner un gérant qui devra prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société.


Créer une SCI permet notamment une facilité au niveau de la gestion et de la transmission du patrimoine immobilier.


Gestion du patrimoine : Les dettes et bénéfices sont répartis entre les associés. De plus, en cas de cession du bien, il est nécessaire d'obtenir à minima l'accord des associés représentant la majorité des parts sociales.


Transmission du patrimoine : Possibilité de céder des parts de la SCI aux enfants (en tant que parents) à hauteur de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans.


La création d'une SCI

Pour créer une SCI, la première étape qui a été évoquée en début d’article, consiste à rédiger les statuts en indiquant le gérant et le siège social de la SCI.


Les associés de la SCI doivent également déposer un montant relatif au capital social.


Par la suite, un avis de création de la société doit être publié dans un journal d’annonce légale.


Enfin, la dernière étape consiste à immatriculer la société civile immobilière au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.


La location meublée sous le statut de la SCI


Dans le cadre d’une SCI, les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, chaque associé doit déclarer dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.


Néanmoins, une SCI souhaitant louer meublé est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés.


La conséquence principale pour la SCI est la perte de la transparence fiscale et donc son assujettissement à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.

Il existe deux situations exceptées de cette règle permettant à la SCI d'être imposée sur les revenus :

  1. Lorsque le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes, la SCI reste redevable de l’impôt sur le revenu. De plus, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être toléré, tant que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.

  2. La SCI reste également redevable de l’impôt sur le revenu lorsque le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé, ce qui suppose que la location meublée doit être de courte durée et ne doit pas se renouveler sur plusieurs années.

Concernant la TVA, cette dernière y est assujettie que lorsque les biens immobiliers aménagés sont loués à usage professionnel.


Le statut LMNP n’est pas compatible avec la SCI puisque le premier est de nature commerciale et la seconde de nature civile.


Toutefois, si l’une des exceptions citées plus haut est respectée, il sera alors possible pour une SCI de louer sous ce statut, étant donné que la SCI sera soumise à l’impôt sur le revenu.


A contrario, lorsque la SCI reste soumise à l’impôt sur les sociétés, il est important de connaître les avantages et inconvénients.

Avantages

Inconvénients

Déductibilité fiscale de certaines charges (rémunération du gérant de la SCI, droits d’enregistrement, frais de notaire)

Obligation de tenir une comptabilité sociale et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social

Amortissement fiscal du bien : possibilité d’amortir les biens immobiliers ce qui réduire la base imposable à l’IS

Double imposition : IS et dividendes pour les associés, soumis à un prélèvement forfaitaire unique (flat tax) dont le taux est fixé à 30 %

Application d’un taux d’imposition réduit à 15% lorsque les bénéfices imposables sont inférieurs à 38 120€, ou d’un taux fixe de 25% lorsqu’ils sont supérieurs à ce seuil

Suppression des abattements pour durée de détention (régime des plus-values immobilières des particuliers)

La SCI qui loue un logement meublé, et qui est donc soumise à l’IS, doit impérativement amortir les biens qu’elle détient.


Il convient alors de prendre en compte la dépréciation du bien immobilier liée à l’écoulement du temps, ce qui permet de calculer le montant de la plus-value réalisée en cas de vente de cette dernière.


Ce procédé fiscal présente certains avantages : en effet, les amortissements pratiqués sur les immeubles sont déductibles du résultat de la SCI, ce qui contribue à réduire le bénéfice imposable de la société et le montant des impôts dont elle doit s’acquitter.

Élément amorti

Durée normale d’utilisation

Taux d’amortissement

Immeuble bâti

De 20 à 50 ans

De 2 à 5 %

Toiture

25 ans

4 %

Installations électriques

25 ans

4 %

Étanchéité

15 ans

6.67 %

Ascenseurs

15 ans

6.67 %

Agencements intérieurs

15 ans

6.67 %

Structure (gros œuvre)

80 ans

1.25 %


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