La location meublée attire de nombreux investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux. Cependant, il est crucial de comprendre les différences entre les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) pour optimiser votre investissement. Dans cet article, nous allons décrypter ces deux statuts pour vous aider à faire le meilleur choix.
Qu'est-ce que la location meublée ?
Un logement est considéré comme meublé s'il est équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale. Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste précise du mobilier requis. Si votre logement répond à ces critères, vous pouvez opter pour la location meublée.
Catégorie | Éléments de mobilier |
Literie | Lit, matelas, couette ou couverture |
Rangement | Armoire ou commode |
Cuisine | Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou partie congélateur du réfrigérateur (température ≤ -6°C) |
Vaisselle | Assiettes, couverts, verres, ustensiles de cuisine |
Table et sièges | Table, chaises |
Luminaires | Lampe ou éclairage fixe dans chaque pièce |
Matériel d'entretien | Balai, serpillière, aspirateur (si moquette) |
Le Régime Fiscal Micro-BIC
En location meublée, vos revenus sont catégorisés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon vos revenus annuels, vous serez classé en tant que LMNP ou LMP. Le régime Micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50%, est applicable si vos revenus ne dépassent pas 72 600 €. Attention, ce plafond s'applique uniquement au statut LMP.
Les Critères du Statut LMP
Pour être considéré comme LMP, vous devez remplir deux conditions : vos revenus de location meublée doivent dépasser 23 000 € annuellement et être supérieurs aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.
Les Critères du Statut LMNP
Vous serez classé en tant que LMNP si vos revenus de location meublée sont inférieurs à 23 000 € ou représentent une part moins importante que vos autres revenus d'activité.
Comparatif LMNP vs LMP
Nous avons préparé un tableau comparatif pour vous aider à comprendre les différences en termes de déficit, d'amortissement et de plus-values de cession entre LMNP et LMP.
Critère | LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) | LMP (Loueur Meublé Professionnel) |
Revenus Annuels | Inférieurs à 23 000 € ou moins que les autres revenus d'activité | Supérieurs à 23 000 € et plus que les autres revenus d'activité |
Régime Fiscal | Micro-BIC (si revenus < 72 600 €) ou Réel | Micro-BIC (si revenus < 72 600 €) ou Réel |
Déficits | Reportables sur 10 ans, uniquement sur revenus LMNP | Déductibles du revenu global sans limitation |
Amortissement | Possible sous régime réel (hors dispositif Censi-Bouvard) | Possible, et peut créer un déficit déductible du revenu global |
Plus-Values de Cession | Imposition comme location nue, amortissements non réintégrés | Exonération totale ou partielle sous conditions |
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Imposable | Exonéré dans certains cas |
Cotisations Sociales | Non soumis si revenus < 23 000 € et activité non principale | Soumis aux cotisations sociales |
Conclusion : Choisir entre LMNP et LMP dépend de vos revenus locatifs et de votre situation financière globale. Il est essentiel de bien comprendre ces deux statuts pour optimiser votre fiscalité et tirer le meilleur parti de votre investissement locatif meublé.