Paris reste la première destination touristique mondiale, avec plus de 30 millions de visiteurs par an. Mais entre le plafond de nuitées, la réforme fiscale et 65 000 annonces concurrentes, la question n'est plus de savoir si un Airbnb parisien rapporte. Elle est de savoir combien il reste réellement, et ce qui sépare un bien qui se loue d'un bien qui se subit.
Ce guide fait le point sur le cadre 2026, le calcul du revenu net, et le seul levier qui reste vraiment entre vos mains.
Avant d'investir, il faut comprendre où vous jouez. Le marché parisien est à la fois le plus porteur et le plus concurrentiel de France.
IndicateurParisLyonBordeauxPrix nuitée moyen120–180 €80–110 €75–100 €Taux d'occupation moyen72 %65 %60 %Revenu mensuel brut T22 600–3 900 €1 560–2 145 €1 350–1 800 €Biens en concurrence (Airbnb)+65 000+15 000+8 000
Attention à la lecture de ces chiffres : ce sont des revenus bruts, avant charges, avant fiscalité, et sans tenir compte du plafond de nuitées. Nous détaillons plus bas le passage du brut au net, qui change complètement l'ordre de grandeur.
C'est le point le plus important de ce guide, et celui que la plupart des simulateurs en ligne ignorent encore.
La règle nationale, inscrite à l'article L.324-1-1 du Code du tourisme, fixe le plafond de location d'une résidence principale à 120 nuits par an. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a ouvert aux communes la faculté d'abaisser ce seuil à 90 nuits.
Paris a usé de cette faculté : le plafond y est de 90 nuits par an. Lyon, Bordeaux et Nice ont fait de même. D'autres villes l'ont voté ou l'étudient. Si votre bien n'est pas à Paris, vérifiez la délibération de votre commune : le plafond applicable est local, pas national.
RègleDétailRésidence principale à Paris90 nuits par an (120 au niveau national, abaissé par délibération municipale).Résidence secondairePas de plafond de nuitées, mais autorisation de changement d'usage et compensation obligatoires. Modalités variables selon l'arrondissement.CopropriétéL'assemblée générale peut interdire la location de courte durée. À vérifier avant l'achat.Numéro d'enregistrementObligatoire, à afficher sur l'annonce. Un enregistrement national s'ajoute au dispositif et les contrôles se sont intensifiés.Taxe de séjourCollectée automatiquement par la plateforme, entre 3 € et 8,28 € par nuit à Paris selon le classement.
Concrètement : si vous louez votre résidence principale à Paris, votre calcul de rentabilité doit partir de 90 nuits maximum, pas de 300. Une estimation qui ignore ce plafond surestime largement les revenus.
⚠️ Important : la réglementation évolue vite et les délibérations municipales changent d'une ville à l'autre. Vérifiez auprès de votre mairie ou d'un professionnel du droit avant tout engagement.
Le second changement majeur est fiscal, et il pèse au moins autant que le plafond de nuitées.
Le résultat de ces réformes est simple à formuler : l'écart de rendement entre courte durée et longue durée s'est mécaniquement resserré. La courte durée reste plus rémunératrice sur un bien bien placé et bien exploité, mais elle ne l'est plus automatiquement.
Ce calcul dépend de votre situation et de votre taux d'imposition. Faites-le valider par un expert-comptable spécialisé. À lire également : fiscalité LMNP et amortissement du mobilier.
Tous les arrondissements ne se valent pas. La localisation influe directement sur le taux d'occupation et sur le prix à la nuitée que vous pouvez défendre.
SecteurRevenu mensuel brut estimé (T2)1er – 4e (Paris historique)3 900 €5e – 6e (Latin, Saint-Germain)4 200 €7e – 8e (Prestige)3 600 €18e (Montmartre)4 000 €19e – 20e2 600 €
Ordres de grandeur indicatifs, en revenus bruts, hors charges et hors plafond de nuitées. À confronter aux données réelles de votre secteur avant toute décision.
Les arrondissements historiques et Montmartre affichent les meilleures performances. Ce sont aussi les quartiers où l'exigence qualitative est la plus haute : un intérieur banal y est sanctionné immédiatement par des avis médiocres.
Le chiffre affiché sur un tableau de bord Airbnb n'est pas celui qui arrive sur votre compte. Voici les postes à déduire avant de parler de rentabilité.
PosteOrdre de grandeurCommission de conciergerie18 à 25 % du revenu brutCommission plateforme (hôte)≈ 3 %Ménage, linge, consommablesVariable, proportionnel au nombre de séjoursCharges, assurance, énergie, internetÀ la charge du propriétaireRenouvellement du mobilierÀ provisionner selon la durée de vie de l'équipement
Retenez un ordre de grandeur : entre le brut affiché et le net encaissé, comptez une déduction de l'ordre de 25 à 30 % en gestion déléguée, avant impôt. Ajoutez le plafond de nuitées si le bien est votre résidence principale, et l'écart avec la longue durée devient beaucoup moins spectaculaire qu'annoncé.
Vous ne choisissez ni la réglementation, ni la fiscalité, ni le prix du marché de votre quartier. En revanche, vous choisissez ce que le voyageur voit quand il compare votre annonce à trente autres.
Sur 65 000 annonces parisiennes, la majorité se ressemble : murs blancs, mobilier d'entrée de gamme, photos ternes. C'est précisément là que se joue la différence.
Nos réalisations parisiennes l'illustrent : le T2 Kandinsky à Montmartre, dont le mobilier est passé par la fenêtre faute d'escalier praticable, et le T2 Colibri, 28 m² rue Saint-Dominique.
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C'est l'arbitrage que la plupart des investisseurs manquent. Presque tous cherchent à maximiser leur taux de remplissage. Or dans un marché contraint par un plafond de nuitées et par des charges proportionnelles au nombre de séjours, le prix à la nuitée est un levier bien plus puissant que le taux d'occupation.
Comparez deux scénarios sur un même bien :
ScénarioStratégie volumeStratégie expériencePrix par nuit140 €240 €Taux de remplissage85 %60 %Nuits vendues par an310219Revenu brut annuel43 400 €52 560 €
Le second scénario rapporte davantage avec 91 nuits de moins à vendre. Donc moins de ménages, moins de check-in, moins d'usure du mobilier et moins de gestion. C'est exactement ce que permet un bien qu'on choisit pour lui-même plutôt que par défaut.
Ces chiffres illustrent une mécanique, ils ne constituent pas une promesse. L'écart de tarif que vous pourrez défendre dépend de votre bien, de votre quartier et de la qualité de l'aménagement. Ce scénario suppose par ailleurs un bien non soumis au plafond de nuitées.
Combien de nuits puis-je louer ma résidence principale à Paris ?
90 nuits par an. Le plafond national est de 120 nuits, mais la loi Le Meur permet aux communes de l'abaisser à 90, ce que Paris a fait. Vérifiez la règle applicable dans votre commune si votre bien est ailleurs.
La location Airbnb est-elle encore rentable à Paris en 2026 ?
Elle peut l'être sur un bien bien situé et bien exploité, mais l'écart avec la location meublée longue durée s'est réduit sous l'effet du plafond de nuitées et de la réforme fiscale. Le calcul doit être refait au cas par cas, sur le net et non sur le brut.
Comment sont imposés les revenus Airbnb ?
Ils relèvent des BIC. En micro-BIC, l'abattement est de 30 % pour un meublé non classé, avec un plafond de recettes de 15 000 €, et de 50 % pour un meublé classé. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le mobilier. Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Ma copropriété peut-elle m'interdire la location courte durée ?
Oui. L'assemblée générale peut adopter une interdiction. Vérifiez le règlement de copropriété avant l'acquisition, pas après.
Quelle surface est la plus rentable à Paris ?
Le T2 de 35 à 50 m² offre généralement le meilleur rapport rendement sur budget. Il accueille jusqu'à quatre voyageurs, ce qui améliore le revenu par nuitée sans exiger une mise de fonds importante.
Combien de temps pour équiper mon bien avec Mobimmo ?
2 à 4 semaines après validation du devis. Nos équipes basées en Île-de-France interviennent directement sur tout Paris, sans sous-traitance.
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