C’est l’un des secrets les mieux gardés de l’investissement immobilier : en louant en LMNP au régime réel, votre mobilier devient un puissant bouclier fiscal. Chaque euro investi chez Mobimmo se transforme en charge déductible qui vient effacer vos revenus locatifs imposables.
Voici comment fonctionne le mécanisme, et pourquoi il change radicalement le calcul de rentabilité de votre investissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Abattement | 50% forfaitaire | Charges réelles déductibles |
| Amortissement mobilier | Non | Oui |
| Idéal pour | Petits loyers, charges faibles | Biens avec mobilier de qualité |
| Complexité | Simple | Expert-comptable recommandé |
Pour un investisseur qui a investi 8 500€ en mobilier, le régime réel est presque toujours plus avantageux. Le micro-BIC plafonne l’abattement à 50% alors que le réel peut ramener votre bénéfice imposable à zéro.
En LMNP régime réel, vous pouvez amortir votre mobilier sur 5 à 10 ans selon les catégories. Voici comment ça se traduit en pratique.
| Catégorie | Durée amortissement | Exemple Mobimmo (8 500€) | Déduction annuelle |
|---|---|---|---|
| Mobilier (canapé, lits, tables) | 5 à 7 ans | 5 500€ | 785€/an |
| Literie & linge | 3 à 5 ans | 1 500€ | 375€/an |
| Électroménager | 5 ans | 1 000€ | 200€/an |
| Total déduction | 8 500€ | 1 360€/an |
Sur un loyer mensuel de 1 200€ (14 400€/an), 1 360€ de déductions annuelles mobilier représentent une économie réelle de 400 à 600€ d’impôt par an selon votre tranche marginale. Sur 7 ans, c’est entre 2 800€ et 4 200€ récupérés.
La plupart des prestataires d’ameublement vous envoient une facture globale. C’est inutilisable pour votre expert-comptable.
Chez Mobimmo, chaque facture est structurée par catégorie :
Votre expert-comptable reçoit exactement ce dont il a besoin. Zéro retraitement, zéro perte de déduction.
Puis-je déduire les frais de Mobimmo en plus du mobilier ?
Oui. Les honoraires de conception, la livraison et le montage sont des charges déductibles l’année de leur engagement.
Faut-il un expert-comptable en LMNP régime réel ?
C’est fortement recommandé. Le coût (300–600€/an) est lui-même déductible et il optimise vos amortissements pour maximaliser vos économies fiscales.
Le mobilier Airbnb est-il également amortissable ?
Oui, sous le régime para-hôtelier avec services, le mobilier Airbnb est amortissable. Vous pouvez également récupérer la TVA si vous fournissez des services hôteliers.